O que verificar antes de aceitar um imóvel como pagamento

Antes de aceitar um imóvel como pagamento de uma dívida, confira se quem oferece é mesmo o dono, se o imóvel tem ônus ou dívidas, se há ações contra o proprietário que possam anular a transferência, quem ocupa o imóvel e quanto ele vale de verdade. Essas verificações evitam receber um imóvel que você não consegue registrar, ocupar ou vender.

Titularidade e matrícula

Peça a certidão de matrícula atualizada diretamente ao cartório de registro de imóveis ou pelos serviços eletrônicos oficiais dos cartórios. Confira se o nome do proprietário é o de quem está negociando, se a descrição corresponde ao imóvel oferecido e se não há outra pessoa com direitos registrados, como usufruto.

Ônus, penhoras e indisponibilidade

Na matrícula aparecem hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto e outras restrições. Um imóvel financiado com alienação fiduciária pertence ao banco até a quitação; a dação depende da anuência dele. Consulte também se o proprietário tem bens declarados indisponíveis pela Justiça.

Dívidas do imóvel

IPTU e condomínio acompanham o imóvel: quem recebe pode acabar respondendo por débitos antigos. Peça a certidão de débitos municipais e a declaração de quitação do condomínio, e combine por escrito quem paga o que estiver em aberto.

Ações contra o proprietário

Se o proprietário já tem dívidas cobradas na Justiça, a transferência do imóvel para um credor pode ser questionada por outros credores como fraude contra credores (Código Civil, arts. 158 a 165) ou fraude à execução (Código de Processo Civil, art. 792). Peça certidões dos distribuidores da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho no nome do proprietário e analise o resultado com um advogado.

Ocupação

Visite o imóvel. Se estiver ocupado pelo próprio dono, por inquilino ou por outra pessoa, combine por escrito a data e as condições da desocupação. Um contrato de locação vigente pode continuar valendo depois da transferência.

Regularidade da construção

Confira se a área construída está averbada na matrícula e se há habite-se. Construção irregular pode dificultar financiamento, venda e seguro, além de gerar custos de regularização.

Avaliação independente

O valor atribuído ao imóvel na proposta é uma declaração de quem oferece. Faça uma avaliação independente, por corretor ou avaliador, e compare com imóveis parecidos na região. Considere também quanto tempo levará para vender o imóvel e os custos de mantê-lo até lá.

Checklist final

• Matrícula atualizada em nome de quem oferece.
• Ônus e restrições conhecidos e resolvidos no acordo.
• IPTU e condomínio conferidos.
• Certidões de ações do proprietário analisadas.
• Ocupação e data de entrega combinadas.
• Construção regular ou custos de regularização considerados.
• Valor de mercado avaliado de forma independente.
• Acordo escrito, escritura e registro no cartório de imóveis.

Perguntas frequentes

Como consultar a matrícula?

Pedindo a certidão ao cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado, no balcão ou pelos serviços eletrônicos oficiais dos cartórios. É preciso saber o número da matrícula ou o endereço e o cartório.

O que é averbação?

É um registro complementar na matrícula que informa uma mudança ou um fato relevante, como uma construção, um casamento do proprietário ou o cancelamento de uma hipoteca.

Posso aceitar imóvel ocupado?

Pode, mas combine por escrito como e quando a desocupação vai acontecer, e considere o prazo e o custo disso no valor do acordo.

Fontes

• Código Civil, Lei 10.406/2002 (arts. 158 a 165 e 356 a 359)
• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (art. 792)
• Lei 13.097/2015 (art. 54, informações na matrícula)
• Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um profissional para o seu caso.