O que é dação em pagamento de imóvel

Dação em pagamento é quando uma dívida é quitada com a entrega de um bem diferente do que foi combinado, por exemplo um imóvel no lugar de dinheiro. Ela só acontece se o credor concordar. Depois de formalizada, a entrega do bem extingue a dívida no valor acertado entre as partes.

O que é dação em pagamento

Na maior parte das dívidas, o devedor se comprometeu a pagar uma quantia em dinheiro. Na dação em pagamento, devedor e credor combinam que a obrigação será cumprida de outra forma: com a transferência de um bem. Quando esse bem é um imóvel, a dação envolve as mesmas etapas de uma transferência de propriedade, como escritura e registro.

Onde está prevista na lei

A dação em pagamento está nos artigos 356 a 359 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Em resumo:

• o credor pode aceitar receber uma prestação diferente da que lhe é devida (art. 356);
• quando o preço do bem é definido, a relação entre as partes segue as regras da compra e venda (art. 357);
• se o credor perder o bem por evicção, isto é, por decisão que reconheça que outra pessoa tinha direito sobre ele, a dívida original volta a valer (art. 359).

Quando a dação é possível

A dação depende de três condições práticas: existe uma dívida, o devedor (ou alguém por ele) tem um bem que pode ser transferido, e o credor aceita esse bem como pagamento. Sem a concordância do credor não há dação; ele pode simplesmente recusar e continuar cobrando a dívida na forma original.

Quem precisa concordar

Precisam concordar o credor e o proprietário do imóvel. Se o imóvel pertence a um casal, a regra geral é que o cônjuge também precisa autorizar, conforme o regime de bens. Se o imóvel estiver financiado, hipotecado ou penhorado, outras pessoas ou instituições podem ter de concordar ou ser ouvidas antes da transferência.

Dação total e parcial

A dação pode quitar toda a dívida ou só parte dela. Se o imóvel valer menos que a dívida, as partes podem combinar que o saldo continua devido. Se valer mais, podem combinar o pagamento da diferença em dinheiro. Tudo isso precisa estar escrito no instrumento que formaliza a dação.

Diferença entre oferecer e concluir uma dação

Oferecer um imóvel em dação, inclusive anunciando no portal, é só o começo de uma negociação. A dação só se conclui com o acordo entre as partes, a escritura pública quando exigida e o registro no cartório de imóveis. Até o registro, a propriedade não muda de mãos (Código Civil, art. 1.245).

Riscos mais comuns

• Imóvel com dívidas, penhora ou indisponibilidade que não aparecem numa conversa informal.
• Transferência feita por quem já tinha outras dívidas cobradas na Justiça, o que pode ser questionado como fraude contra credores ou fraude à execução.
• Diferença grande entre o valor atribuído ao imóvel e o valor de mercado.
• Acordo sem registro, que deixa o credor sem a propriedade do imóvel.

Próximos passos

Se você tem um imóvel para oferecer, organize os documentos e entenda as condições antes de procurar o credor. Se você é credor e recebeu uma proposta, confira a matrícula e as certidões antes de aceitar. Em qualquer caso, procure um advogado ou advogada para analisar o seu caso.

Perguntas frequentes

O credor é obrigado a aceitar um imóvel?

Não. A dação depende da concordância do credor. Ele pode recusar e exigir o pagamento como foi combinado.

A dação quita a dívida inteira?

Quita o valor que as partes acertarem. Pode ser a dívida inteira ou só uma parte, com o restante pago de outra forma.

Precisa de escritura?

Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é a regra (Código Civil, art. 108). Depois da escritura, a transferência só vale com o registro no cartório de imóveis.

Posso oferecer um imóvel que não está no meu nome?

Só o proprietário pode transferir o imóvel. Um terceiro pode oferecer um imóvel dele para quitar a sua dívida, mas ele precisa participar do acordo e da escritura.

Fontes

• Código Civil, Lei 10.406/2002 (arts. 108, 356 a 359 e 1.245)
• Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um profissional para o seu caso.